С 1 октября условия льготной ипотеки изменились, а вместе с ними — правила для маркетплейсов.
Доктор экономических наук, профессор Максим Марамыгин в эфире программы «Акцент» на ОТВ объяснил, почему отмену ипотеки правильнее называть реформой, откуда взялось перепроизводство жилья и что на самом деле означает закон о платформенной экономике.
Льготную ипотеку не отменили, а реформировали
Самые обсуждаемые изменения касаются льготной ипотеки. Марамыгин подчёркивает: говорить об отмене неправильно.
«Я бы не стал говорить об отмене. Реформирование. Условия изменились. Прошло серьёзное выстраивание семей по разному количеству детей, по возрасту детей. Более большая градация с изменением условий для каждой конкретной группы. Причём эта градация отдельно идёт для столичных городов, для всех остальных регионов», — говорит экономист.
Екатеринбург попал в более льготную категорию: ставки до 10% против 12% в столицах. При этом эксперт предупреждает: октябрь и ноябрь будут провальными, потому что в августе и сентябре спрос резко вырос — люди торопились взять ипотеку по старым условиям.
«Если в среднем льготные категории ипотеки занимают от 35 до 40% от общего объёма, то последние два месяца доля подросла до 55%. Поэтому понятно, что оно подскочило, сейчас немножко просядет», — поясняет Марамыгин.
Льготная ипотека разогнала цены
Отвечая на вопрос о влиянии льготной ипотеки на рост цен, Марамыгин соглашается: да, разогнала. Но не та, что действует сейчас, а та, что была в 2020–2022 годах, когда льготных категорий было гораздо больше.
«Спрос на жильё резко подстегнули льготной ипотекой, а предложение жилья росло очень медленно. Отсюда и очень серьёзный рост цены. Который, кстати говоря, позволил многим крупным строительным компаниям накопить определённый финансовый жирок», — отмечает эксперт.
Сейчас, когда спрос на ипотеку упал, этот «жирок» позволяет строителям спокойно переживать период спада — ни о каких банкротствах речи нет.
Квадратные метры перепроизведены на 4 года вперёд
На форуме «100+ TechnoBuild» прозвучала оценка: жилья построено с запасом на четыре года. Марамыгин подтверждает: это так, но с оговоркой.
«Если бы сейчас вернулись максимально льготные условия ипотеки, которые были с 2020 по 2024 год, у нас бы не было лишних метров. Эти метры бы тоже ушли, потому что люди бы их смели», — говорит он.
То есть перепроизводство существует именно в условиях текущего, более жёсткого рынка. При старых ставках большая часть этих метров была бы реализована.
Что будет с рынком недвижимости
Спада, которого многие опасаются, по мнению экономиста, не случится.
«С рынком недвижимости ничего страшного не произойдёт. Спад будет носить небольшой характер — буквально несколько месяцев. Для ипотеки это уровень статистической погрешности», — считает Марамыгин.
При этом он отмечает интересную тенденцию: цена на вторичное жильё растёт при нерастущей цене на первичное.
«Вторичка дешевле до 40% за квадратный метр. Не имея возможности купить дорогую первичку, люди больше внимания уделяют вторичному жилью. Спрос туда уходит, цена там начинает расти. Это показатель дисбаланса рынка», — поясняет эксперт.
Ипотека под 6% — теперь только с первоначальным взносом 50%
Ещё одно изменение: чтобы получить ипотеку под 6%, первоначальный взнос должен быть не менее 50%. Марамыгин объясняет логику чиновников.
«Искусство сказать нет так, чтобы при этом сказать да. Я не могу сказать, что не буду давать льготную ипотеку, но я могу поставить условия так, чтобы запрос был поменьше. Потому что это очень серьёзное давление на бюджет», — говорит экономист.
Разницу между рыночной ставкой (депозиты около 13%) и льготной (6%) доплачивает государство. С 2020 года выдано огромное количество кредитов на 30 лет, и эти разницы висят на федеральном бюджете.
«Мы не можем полностью отказаться от всего, но можем ужесточить условия, которые позволят снизить нагрузку на бюджет», — отмечает Марамыгин.
Против тех, кто использовал ипотеку как инвестиционный инструмент
Мера направлена в том числе против злоупотреблений. Некоторые брали льготную ипотеку под 4–5%, а свободные деньги клали на депозит под 13% или покупали машину в кредит под 15%.
«Некоторые ещё хитрее делали. Открывали депозит, который приносил больше, чем они платят по льготной ипотечной ставочке. И зарабатывали на этом, откровенно зарабатывали. Причём в одном и том же банке», — рассказывает эксперт.
Почему не пошли по пути отказа тем, у кого уже есть жильё? По мнению Марамыгина, чиновники посчитали, что так проще.
«Я должен доказать, что у вас это второе или третье жильё, чтобы обоснованно отказать. А человек скажет: это мамина, это сестры, это друга, а у меня ничего нет. При этом все живут в одной квартире, а остальные сдаются», — поясняет экономист.
Закон о платформенной экономике: первый шаг к новой системе
С 1 октября вступил в силу закон о платформенной экономике, который касается маркетплейсов и онлайн-ретейла. Марамыгин называет его «первым очень серьёзным шагом построения нового общества, которое построено на цифровых ресурсах».
«Долгое время законодательство регулировало в основном личные контакты: права потребителя, права продавца. Но платформы развиваются с колоссальной скоростью, а взаимоотношения там недоурегулированы. Если вы покупаете товар в магазине, магазин обязан решать вопросы с качеством. А платформа спокойно говорила: связывайтесь с продавцом», — объясняет эксперт.
Теперь ответственность платформы перед покупателем становится жёсткой. Кроме того, серьёзно регулируются отношения между платформой и продавцами — особенно после пожаров на складах крупных маркетплейсов, когда малые предприятия оказались в неурегулированных отношениях с площадками.
«Площадка предписывает: ты весь товар должен держать только у меня на складе. Но большой ответственности этот склад не несёт. Там очень много было неурегулированного», — говорит Марамыгин.
Платформы станут налоговыми агентами
Самый серьёзный, по мнению Марамыгина, третий момент закона: платформы должны стать фактически налоговым агентом и исчислять налоги исходя из оборота продавцов.
«Мы переходим к системе будущего. Первый шаг, анонс системы, когда предприниматель не будет сдавать отчётность по бизнес-процессам, а автоматом, как подоходный налог, будет начисляться каждому человеку. Получил зарплату — не надо никуда бегать. Начислили и перечислили. Примерно в ту же технологию начинает вписываться и бизнес», — поясняет эксперт.
Пока это касается только платформ, но, по мнению Марамыгина, механизм будет откатан и дальше распространится на другие банки и сферы.
«В каждой платформе есть свой банк. Технологии на этих банках будут откатаны, а дальше пойдут другие банки. Все остальные банки, которые держат наши счета, скорее всего, перейдут на этот же автоматический механизм перечисления налогов. Анонс к этому есть», — резюмирует экономист.
С 1 октября 2026 года вступили в силу изменения в условиях льготной ипотеки и закон о платформенной экономике. Эксперты отмечают: реформа ипотеки направлена на снижение нагрузки на бюджет, а закон о платформах меняет правила игры для маркетплейсов и их продавцов.
Может быть интересно:
Эксперт по банкротству: люди берут кредиты для закрытия эмоциональных потребностей
Курица, кофе и ЖКХ: что сильнее всего подорожает в России этой осенью
Цифровой рубль с 1 сентября: что это, как использовать и зачем он нужен
Фото: magnific.com
